Exentos del ascensor: ¿deben pagar las obras de accesibilidad? (STS 844/2026)
El Tribunal Supremo (STS 844/2026) confirma que los propietarios exentos de ascensor y portal sí deben pagar las obras de accesibilidad de la comunidad.
Respuesta directa: sí. Aunque tus estatutos te eximan de pagar el portal, la escalera o el ascensor, estás obligado a contribuir a las obras de accesibilidad de tu comunidad. Lo ha confirmado el Tribunal Supremo en la sentencia STS 844/2026, de 2 de junio de 2026 (Sala de lo Civil): la exención de gastos no alcanza a la supresión de barreras arquitectónicas, porque la accesibilidad es una obligación legal que revaloriza todo el edificio y las cláusulas de exención se interpretan de forma restrictiva.
Esto afecta de lleno a los locales comerciales, los bajos y los sótanos que, por título o por estatutos, no pagan el ascensor ni el portal. La base legal está en los artículos 9.e y 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
¿Qué dice la sentencia STS 844/2026 sobre las obras de accesibilidad?
El caso llega de un edificio de Oviedo. La comunidad aprobó una derrama de casi 43.000 euros para sustituir las puertas de los portales por puertas correderas e instalar una rampa de acceso hasta los ascensores, que no podían bajar a cota cero: con las puertas existentes, una persona con movilidad reducida no podía entrar al edificio de forma autónoma. Los propietarios de tres locales de la planta baja y de un sótano se negaron a pagar amparándose en una cláusula estatutaria que los eximía de «los gastos comunes que se vayan originando por consumo de luz de portal y escaleras y por conservación, reparación y limpieza de todo ello», además de los gastos de los ascensores.
El recorrido judicial fue completo: el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo dio la razón a los locales y anuló el acuerdo; la Audiencia Provincial de Asturias lo revocó y validó la derrama; y el Tribunal Supremo (sentencia STS 844/2026, de 2 de junio, Sala de lo Civil; ROJ: STS 2426/2026; ECLI:ES:TS:2026:2426; recurso 7640/2021; ponente: José Luis Seoane Spiegelberg) desestimó el recurso de casación y confirmó que los locales deben contribuir.
La doctrina que fija es doble. Primera: las cláusulas estatutarias de exención de gastos se interpretan de forma restrictiva, y sustituir puertas e instalar una rampa no es «consumo de luz», ni «conservación, reparación y limpieza» del portal: es el cumplimiento de una obligación legal de accesibilidad universal, «de indiscutible contenido ético», que además revaloriza todo el inmueble. Segunda: aplica por analogía la jurisprudencia sobre instalación de ascensores ex novo y bajada a cota cero (SSTS 202/2014, 381/2018, 216/2019, 276/2021 y 152/2024): si los exentos deben contribuir a esas obras, también a las rampas y puertas que cumplen la misma finalidad. Un matiz importante: el Supremo subraya que la comunidad aprobó únicamente las obras imprescindibles para la accesibilidad (los locales alegaban que lo estrictamente necesario rondaba los 19.500 euros y el resto eran mejoras; el Tribunal no aprecia extralimitación).
¿Una cláusula de exención de gastos libera de pagar la accesibilidad?
No. Una cláusula que exonera del portal, la escalera o el ascensor cubre el uso y la conservación ordinaria de esos elementos. No cubre las obras de accesibilidad, que son una categoría legal distinta. El Supremo recuerda que las exenciones de gastos comunes se interpretan de manera restrictiva: lo que no está expresamente exento, se paga.
¿Por qué las obras de accesibilidad no son un gasto ordinario de ascensor o portal?
Porque la supresión de barreras no es conservación, reparación ni mantenimiento de un elemento que no usas. Es una obligación legal de accesibilidad universal (art. 10.1.b LPH) que mejora y revaloriza el conjunto del inmueble. Por eso vincula también a quien tiene la entrada por la calle y nunca pisa el portal o el ascensor.
¿Quién está obligado a pagar las obras de accesibilidad?
| Tipo de propietario | ¿Exento de ascensor o portal por estatutos? | ¿Debe pagar la derrama de accesibilidad? | Base legal |
|---|---|---|---|
| Local comercial en planta baja | Sí (cláusula habitual) | Sí | arts. 9.e y 10.1.b LPH; STS 844/2026 |
| Vivienda en bajo o sótano | Sí | Sí | arts. 9.e y 10.1.b LPH; STS 844/2026 |
| Propietario que votó en contra y salvó su voto | No procede | Sí, si la obra es obligatoria | art. 17 LPH |
| Propietario sin exención | No | Sí, según cuota | art. 9.e LPH |
La regla general: la derrama de accesibilidad se reparte según la cuota de participación de cada propietario, igual que cualquier otro gasto obligatorio.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la accesibilidad?
- Art. 10.1.b LPH: las obras de accesibilidad son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta cuando las pide un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, o cuando las ayudas públicas cubren el coste.
- Art. 17.2 LPH: regula la mayoría (tres quintos) para las mejoras de accesibilidad que no son obligatorias.
- Art. 9.e LPH: obliga a todo propietario a contribuir a los gastos generales según su cuota de participación.
- Arts. 3.b y 5 LPH: fijan la cuota y el título constitutivo como base del reparto.
Si quieres profundizar, te explicamos cómo se regulan las obras de accesibilidad y los detalles de la accesibilidad para personas con movilidad reducida.
¿Puede un local o un bajo negarse a pagar la rampa de accesibilidad?
No, si la obra es obligatoria conforme al art. 10.1.b LPH. El propietario que se niega entra en situación de morosidad y la comunidad puede reclamar la deuda por la vía del juicio monitorio. Antes de negarte, conviene saber cuándo puedes negarte legalmente a pagar una derrama, porque los supuestos son muy limitados.
Quién reclama la derrama, en qué plazo y qué pasa si el local no paga
La propia STS 844/2026 aclara varias dudas procesales que la pieza legal suele dejar fuera:
- Quién reclama: la comunidad, representada por su presidente. La sentencia recuerda (citando la STS 1/2019) que el presidente puede actuar en juicio en defensa de los acuerdos de la junta sin necesidad de una autorización expresa adicional. El administrador prepara la certificación de la deuda.
- Cómo se reclama el impago: por el proceso monitorio del art. 21 LPH, con la certificación del acuerdo de liquidación de la deuda (firmada por el secretario con el visto bueno del presidente) y la notificación previa al deudor. Genera intereses y, en su caso, costas.
- Plazo para impugnar el acuerdo: tres meses desde su adopción (o desde la notificación a los ausentes), y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH).
- Impugnar no suspende el pago: la impugnación no paraliza la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo acuerde cautelarmente (art. 18.4 LPH). La derrama sigue siendo exigible mientras tanto.
- ¿Y si el propietario debe cuotas? Impugnar exige estar al corriente de pago (art. 18.2 LPH), pero la STS 844/2026 aplica la excepción del propio artículo: si el acuerdo afecta a la distribución de gastos, como una derrama que alcanza a exentos por estatutos, el moroso conserva la legitimación.
- ¿Y si ya pagó? Pagar no es consentir: puede impugnar igualmente dentro de plazo (y pagar despeja cualquier duda de legitimación). Si el acuerdo se confirma, no hay nada que devolver; si se anulara judicialmente, tendría derecho a la restitución de lo pagado.
- «Salvar el voto»: siguiendo las SSTS 242/2013 y 332/2013, solo se exige al propietario presente que se abstiene. Quien vota en contra puede impugnar sin más; quien declara que «no vota en ningún sentido» queda fuera; y al privado de voto por morosidad no se le puede exigir esa carga.
¿Qué deben hacer las comunidades y los administradores tras esta sentencia?
- Revisar las cláusulas de exención de los estatutos y comprobar su alcance real.
- Redactar el acuerdo de la derrama dejando claro que se trata de una obra de accesibilidad del art. 10.1.b LPH.
- Calcular el reparto por cuota de participación, incluyendo a locales, bajos y sótanos exentos del ascensor.
- Documentar el acta y notificar a todos los propietarios para blindar la reclamación de impagos.
Preguntas frecuentes
¿Un local exento del ascensor paga la rampa de accesibilidad?
Sí. Según la STS 844/2026, la exención del ascensor o del portal no se extiende a las obras de accesibilidad. El local debe contribuir a la derrama según su cuota de participación, porque la supresión de barreras es una obligación legal que afecta a todo el edificio.
¿Salvar el voto en la junta exime de pagar la accesibilidad?
No, si la obra de accesibilidad es obligatoria conforme al art. 10.1.b LPH. Salvar el voto o votar en contra no libera del pago de las obras obligatorias. Solo en las mejoras no obligatorias del art. 17 LPH el disidente puede quedar al margen en ciertos supuestos.
¿La sentencia obliga a pagar también el mantenimiento futuro del ascensor?
No. La STS 844/2026 se refiere a la obra de accesibilidad, no al uso diario del ascensor. El mantenimiento ordinario del ascensor sigue rigiéndose por los estatutos y por las reglas que explicamos en quién paga las cuotas del ascensor.
¿Qué pasa si la rampa o el ascensor encarecen mucho la obra?
Aunque el coste supere las doce mensualidades ordinarias, la obra sigue siendo exigible si la solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años. En ese caso, la comunidad puede buscar ayudas públicas, pero el carácter obligatorio de la accesibilidad se mantiene.
¿Puede un propietario moroso impugnar la derrama de accesibilidad?
Como regla, impugnar exige estar al corriente de pago (art. 18.2 LPH). Pero la STS 844/2026 aplica la excepción del propio artículo: si el acuerdo afecta a la distribución de gastos, como ocurre con una derrama que alcanza a propietarios exentos por estatutos, el moroso conserva la legitimación para impugnar.
¿Qué plazo hay para impugnar el acuerdo de la derrama?
Tres meses desde el acuerdo, o desde la notificación a los ausentes, y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH). Impugnar no suspende la ejecución: la derrama sigue siendo exigible mientras un juez no acuerde lo contrario (art. 18.4 LPH).
¿Cómo reclama la comunidad si un local no paga la derrama?
El presidente, en representación de la comunidad, puede reclamar judicialmente sin autorización expresa adicional (la STS 844/2026 lo recuerda citando la STS 1/2019). El camino habitual es el proceso monitorio del art. 21 LPH, con la certificación de la deuda y la notificación previa al deudor.
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Fuente legal: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia STS 844/2026, de 2 de junio de 2026 (ROJ: STS 2426/2026; ECLI:ES:TS:2026:2426; recurso 7640/2021; ponente: José Luis Seoane Spiegelberg). Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico individual.